In de vorige Fietsmarkt deed Locatus de mogelijkheden van wonen boven winkels uit de doeken. Direct daarmee samenhangend, is de transformatie van winkelgebieden in de binnenstad. Transformatie is op veel plaatsen urgenter dan ooit tevoren, en velen weten – uit ervaring – dat dit veel eenvoudiger lijkt dan het in de praktijk is. Daarom vroeg Locatus Arno Ruijgrok (PlacesPropertiesPeople) en Sandra Suijkerbuijk (Kadaster) hun praktijkervaring te delen tijdens een kennissessie over transformatie. Dit verhaal Transformatie van winkelgebieden, makkelijk is het nooit… is samengevat in een whitepaper, en hieronder presenteren we de belangrijkste punten.
Steeds minder winkels
Inmiddels beseffen gemeentes en eigenaren dat het aantal fysieke winkels niet meer op het niveau zal komen van 20 jaar geleden en dat er daardoor minder retailpanden nodig zijn. In de woningmarkt is juist een enorm tekort en zijn gemeentes op alle mogelijke manieren aan het zoeken naar een uitbreiding van het aanbod. Als iemand een leegstaand winkelpand wil ombouwen zal de gemeente daar dan ook in veel gevallen aan willen meewerken. Sterker nog: veel gemeentes zijn proactief bezig met het ondersteunen van transformatie door de bestemming van winkelpanden te verruimen naar wonen of ander gebruik. En nog een stap verder, door een gedegen totaalplan te maken voor een vitaal stadshart (met minder retail). Zo zijn in 2021 bijna 2000 retailpanden aan de voorraad onttrokken, oftewel deze panden hebben een andere bestemming dan retail gekregen. Een ongekend hoog aantal. Dit geeft aan dat er steeds meer actief beleid is op het gebied van transformatie: een goede ontwikkeling.
Makkelijk is het nooit…
Het Kadaster wordt regelmatig gevraagd zijn ervaring in ruilverkavelingstrajecten in te zetten voor transformatietrajecten in centrumgebieden en op bedrijventerreinen. In grote lijnen gaat het over hetzelfde: versnipperd eigendom en veel verschillende partijen, die het samen eens moeten worden om tot een oplossing van een ruimtelijk vraagstuk te komen. Niet alleen de gemeente heeft namelijk een toekomstplan, ook betrokken pandeigenaren en retailers hebben plannen voor de toekomst. En die liggen lang niet altijd op één lijn. Om te zorgen dat plannen ook daadwerkelijk worden uitgevoerd, is het belangrijk dat het centrumplan óók van de eigenaren is. Zij hebben immers de beschikkingsmacht over grond en pand. De essentie van het transformatieproces Als basis is het natuurlijk van belang om goed inzicht te hebben in de zwakke en sterke delen van een winkelgebied, wat een goede branchering is, hoe de looproutes zouden moeten zijn en wat de propositie is richting consument en retailer. Maar vervolgens komt het meest complexe deel van dit proces: alle partijen – en dat zijn er vaak veel – op één lijn krijgen. Samenwerken, wederzijds begrip en vertrouwen én de motivatie om er samen iets van te maken zijn essentiele factoren in het transformatietraject.
Case: Spijkenisse
Het centrum van Spijkenisse is in delen ontwikkeld. De gemeente had als ambitie dé winkelhoofdstad van Voorne Putten te zijn, maar daar dacht de consument anders over. Die gaat ook naar Rotterdam, Den Haag of Hellevoetsluis. Zo kreeg Spijkenisse met leegstand te maken die opliep tot zo’n 30% van de winkelvloeroppervlakte (wvo). Dat er iets moest gebeuren was duidelijk: zowel voor de BIZ, de eigenaren als de gemeente. In de gemeentelijke centrumvisie was omschreven wat de probleemgebieden waren en wat anders moest. Bovendien waren de partijen met elkaar in gesprek en eigenaren en ondernemers waren goed georganiseerd in de BIZ. De transformatie van het voormalig Novicecenter (Kolkplein) was in gang gezet, maar er moest veel meer gebeuren. Dit kwam nog niet echt van de grond… Toch wist men in Spijkenisse het tij te keren en ervoor te zorgen dat de leegstand sinds begin 2020 daalde van 30% naar ruim 10%.
De aanpak
Van de drie transformatiegebieden in Spijkenisse is het oostelijk gelegen deel het voormalige Novicenter (Kolkplein). Dat heeft de gemeente, in samenwerking met de provincie, verworven. De laatste bedrijven zijn verplaatst en het vastgoed is gesloopt ter voorbereiding op herontwikkeling met woningen. Voor de Noord- en Zuid-passage aan de noordzijde van het centrum bestaan deels concrete plannen voor transformatie naar wonen en deels voor verkleuring naar leisure of extensieve vormen van detailhandel. Voor delen van de transformatielocatie Stoep/Breestoep aan de zuidzijde van het
centrum wordt gewerkt aan plannen voor transformatie naar wonen. Voor al die gebieden zijn concrete opgaven geformuleerd om te komen tot verbetering van panden, openbare ruimte en invulling met functies in overeenstemming met de betekenis van de diverse plekken in de winkelstructuur. De supermarkten liggen eigenlijk niet goed om de convenience-functie van het centrum maximaal te ondersteunen. Dit lijkt voorlopig moeilijk te veranderen.
Het proces
Om tot een concreet actieplan te kunnen komen moesten eerst alle partijen het eens worden. In eerste instantie werd een bijeenkomst voor alle eigenaren in het centrum gehouden, maar hier kwam met name veel frustratie naar boven. Daarom werd besloten met de vijf grootste eigenaren van het hart van het centrum verder in gesprek te gaan. Het doel was een beter functionerend centrum, waardoor ook de andere eigenaren weer perspectief kregen. De belangrijkste vraag op tafel was: “Hoe gaan we consumenten en retailers binden aan ons centrum?” Ook werd gevraagd wat voor eigenaren belangrijk was bij transformatie en revitalisatie. Denk hierbij bijvoorbeeld aan branchering en een goede routing. Tot slot kwam het heikelste punt op tafel: waar moeten de winkels weg? Er werd afgesproken om te saneren, maar op een voor iedereen financieel fatsoenlijke manier.
De uitvoering
Toen iedereen het eens was, moesten er twee zaken gebeuren: een concrete uitvoeringsstrategie opstellen en een verhaal richting retailers en consument. De bestaande visie van de gemeente Spijkenisse was te abstract en werd op deze punten concreet gemaakt: wie neemt initiatief, wie is probleemeigenaar, welke partij moet het met wie oplossen? De collectiviteit van de eigenaren heeft hierbij voor voldoende druk gezorgd. Het proces wordt door de drie partijen (BIZ, eigenaren,gemeente) gezamenlijk gehandhaafd, en de kosten voor planvorming en overleg worden gezamenlijk gedragen. In één collegeperiode is deze samenwerking gestart en is de leegstand (op basis van winkelvloeroppervlak) sinds begin 2020 van bijna 30% naar ruim 10% gedaald.
